公开发行房地产投资信托基金激活万亿蓝海市场来源：中国证券杂志中证网
中国证监会和国家发展和改革委员会于4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，对基础设施领域的房地产投资信托基金试点公开发行提出了详细要求。
所谓的房地产投资信托基金(REITs)是一种标准化的金融产品，在公开市场交易，通过证券化将房地产资产或权益转化为良好的流动性。
公开发行消息人士指出，公开发行房地产投资信托基金有助于缓解基础设施投资压力，是公开发行基金行业的一个里程碑，进一步丰富了基金产品和投资者的投资选择。首次公开发行预测显示，国内公开发行REITs市场规模超过1万亿元，主要集中在重点区域产业和其他领域的REITs产品，预期投资回报也相当可观。
国内市场规模可达6万亿元
鹏华基金指出，自1960年REITs在美国出现以来，REITs在海外发达经济体的整体资本市场中占据了重要地位。以美国为例，截至2019年底，公开发行的房地产投资信托基金的市场规模约为1.3万亿美元，约占国内生产总值的6.5%。根据这一比例，鹏华基金表示，中国公开发行股票的市场规模可能达到6万亿元。
“可以说，公开发行房地产投资信托基金可能在未来重建一个基金行业和一个新的细分资本市场。”邦德基金总经理陈兴德表示，房地产投资信托基金是公募基金行业的一个里程碑，意味着全新的产品、广阔的市场和巨大的挑战。“基础设施REITs公开发行试点破冰，有助于缓解基础设施投资压力，对推进资本市场供给侧改革具有重要意义。同时，这将有效支持实体经济的发展，并为投资者提供新的投资产品。”
“目前，中国的基础设施种类繁多，规模庞大，为公开发行房地产投资信托基金提供了丰富的基础资产。基础设施领域公开发行房地产投资信托基金的未来市场空间是巨大的。该机制建立后，将进一步扩展至基础设施以外的其他类型资产，不断丰富公共房地产投资信托基金的类型，为投资者提供更多类型的资产选择。”彭盛之基金会说。
高投资回报
在这次公开发售的房地产投资信托产品试验之前，中国早在2015年就已经建立了类似的房地产投资信托产品。“尽管中国以前没有引入过房地产投资信托制度，但基于市场需求，各机构已经通过类似债务的房地产投资信托模式进行了有效的探索。目前，深交所和上交所发行的房地产投资信托产品总额约为4000亿元人民币。”鹏华基金指出，中国基础设施种类繁多、规模庞大，为房地产投资信托基金的公开发行提供了丰富的基础资产，未来基础设施房地产投资信托基金的公开发行市场空间巨大。
以鹏华基金准公开发行房地产信托——鹏华前海万科房地产信托封闭式混合基金(以下简称“鹏华前海万科房地产信托”)为例。该基金通过投资目标公司的股权参与前海金融创新，并努力分享金融创新红利。风能数据显示，截至2020年4月30日，该基金自2015年成立以来的净增长率为34.11%。
中国证监会在4月30日发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》(征求意见稿)(以下简称《指引》)中表示，基础设施基金80%以上的基金资产应持有单一基础设施资产支持证券的全部份额。同时，基础设施基金实行封闭式运作，收入分配比例不低于基金年度可分配利润的90%。
在收益方面，中国资产证券化分析网创始人、中国资产证券化商业委员会资产管理协会专家顾问华林以亚洲市场产业/物流型房地产投资信托基金为参照，引用戴德梁行的报告称，截至2019年底，亚洲市场产业/物流型房地产投资信托基金去年、三年、五年和十年的年度综合收益分别为31.4%、13.3%、9.1%和13%。
陈兴德指出，在公开发行REITs政策期间，引入了010试点
陈兴德指出，房地产投资信托基金的主要收入来源于房地产项目的租金收入，适合长期投资，是养老、保险等长期基金的重要投资对象之一。
鹏华基金指出，适合发行公众房地产投资信托基金的基本资产需要长期稳定的现金流。同时，从市场运作的角度来看，基础资产也应该具有无瑕疵的权益性、可转让性和法律隔离性。从这些方面来看，鹏华基金指出，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电站、大数据中心、工业园区、工业物流园区等。是适合公开发行房地产投资信托基金的主要基础设施。
有关通知指出，基础设施REITs试点应重点关注重点领域和重点行业。例如，优先支持北京、天津、河北、长江经济带、熊安新区、广东、香港、澳门和海湾地区等重点地区。同时，应优先支持基础设施短板行业，包括仓储和物流等运输设施、收费公路和水、电、热等市政项目。
以粤港澳台大湾区为例。根据深圳创业投资房地产基金管理(深圳)有限公司和北京大学汇丰商学院企业发展研究所最近联合发布的《指引》，目前，粤港澳台大湾区房地产投资信托基金能够盘活的各类房地产规模估计约为33.9万亿元。
一位华南地区的小型公开发行相关人士在《中国证券报》上对记者表示，为了布局房地产投资信托业务，公开发行早在2018年就开始了，主要依靠大股东的房地产资源，重点是基金子公司。“房地产投资信托基金在中国刚刚起步，未来将有大量的房地产投资信托基金产品用于公开发行。”据公共资金筹集者称，房地产投资信托基金可以将房地产资产转化为流动性更强的现金资产，这不仅可以用于偿还现有债务和降低融资杠杆，还可以为轻资产转型和新业务布局提供金融支持。
(责任编辑：康博)
