2019年，经过魏文怡、鲍晶晶、王家飞编辑，在“不投机炒房”的主调下，各地出台的房地产监管政策更加密集，土地市场运行水平较低，许多城市房价涨幅明显收窄，重点城市成交量规模调整，再一次面临退市压力，房地产企业资金压力进一步加大，产业集中度加快。
那么，2020年房价的趋势是什么？土地市场会在2019年继续降温吗？住房公司如何解决融资问题？一线和二线城市以及三线和四线城市的房地产市场会进一步分化吗？
值得注意的是，将于2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议提前安排了2020年的房地产工作。会议指出:“我们要坚持住房是为了生活，而不是为了投机，全面落实以城市为基础的政策、稳定地价、房价和预期的长效管控机制，促进房地产市场稳定健康发展。”
趋势1:全面实施“城市政策”
2020年房地产市场的发展趋势是什么？
2019年12月23日在北京召开的全国住房和城乡建设会议强调，2020年，各地将继续坚持“稳定”原则，全面落实因城市政策和土地价格稳定房价的长效管控机制，维护房地产市场平稳运行，坚决防范和化解房地产市场风险。
关于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将把重点放在稳定土地价格、稳定房价和稳定预期上，以保持房地产市场的稳定健康发展。长期坚持以房换房、不投机、不利用房地产作为短期经济刺激的立场，继续稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制规划，努力建立和完善房地产调控体系和机制。
值得注意的是，从2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议，会议重申了不炒房，强调房地产稳定健康发展，到12月17日国务院副总理韩正在住房和建设部召开的座谈会，强调要保持房地产市场稳定， 并通过全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，明确了2020年房地产市场的发展方向。
2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议也重申:“要增加城市贫困人口的住房保障，加强城市更新和现有住房升级，搞好旧城区改造，大力发展租赁住房。”
方正证券房地产业首席分析师夏逸风告诉《每日经济新闻》记者:“2019年整体房地产市场将相对稳定，2020年将努力保持现状。从全球角度来看，新的紧缩政策不太可能出现。”
中指研究所预测，2020年房地产监管将注重各方面的平衡。首先，放松将确保宏观经济稳定和房地产市场稳定之间的更好平衡。第二，要兼顾城市、地区和时间，在保证自住群体的购买需求和抑制不合理需求之间取得平衡。第三，住房和土地等长期机制的建设将引导中长期供求平衡。总体而言，在上述三大平衡的基础上，中央政府将继续坚持“不以房地产为短期经济刺激手段”的原则，逐步完善房地产长期管理机制。同时，各地要按照“城市政策”的基本原则，适当保持政策优化的灵活性。
趋势2:房地产金融将继续受到严格监管。
在金融政策方面，自2019年以来，房地产金融的定向监管将继续收紧
中国指数研究院研发中心研究负责人顾超指出，随着调整和调整中的结构性报价，2020年房地产市场将保持稳定。然而，房地产企业在未来发展中仍应警惕三大风险。首先，从2020年到2022年，房地产行业的偿债规模将保持在较高水平。据初步统计，2020年偿还规模约为7500亿元，2021年将超过1万亿元。在这种集中偿债期的压力下，负债率较高的企业需要加强现金流管理，减少支出，否则将面临现金流失控的风险。第二，在价格限制和购买限制的调整下，未来发展和消除高负债率的难度也将升级，对企业的经营和资本构成一定的挑战。第三，一些布局过于集中的企业，尤其是三线、四线企业，由于市场和政策调整，在分区上面临更大的风险。区域住宅企业应进一步优化城市布局，平衡区域带来的市场风险。
趋势3:城市房价持续下跌
据国家统计局统计，2019年1月至11月，全国商品房销售面积达到1.48905亿平方米，同比增长0.2%，1月至10月增长0.1%；商品房销售13，906亿元，同比增长7.3%，增速持平。参照2018年1499.7亿元的销售额，2019年的销售额有可能达到创纪录的16万亿元。
同时，2019年全国商品房存量继续下降，截至2019年11月，商品房销售面积为4922万平方米；商品房销售面积也继续下降，11月份达到2.2281亿平方米，同比下降12.6%。
但是就价格而言，下降趋势是显而易见的。
根据国家统计局的数据，2019年1月至11月，全国70个大中城市中有44个城市新建商品房价格逐月上涨，33个城市二手房价格逐月下跌。这是30多个城市二手房价格连续第二个月下跌。中央医院监测的100个城市和10个主要城市的新房平均价格的累计涨幅已经缩小，城市数量的大幅增长逐月下降。
中国房地产指数系统对100个城市进行的全样本调查数据显示，2019年1月至11月，100个城市新建住宅价格上涨2.91%，较去年同期下降1.92个百分点，各季度累计涨幅较去年同期收窄。按月计算，2019年11月白城住宅平均价格为15，105元/平方米，环比增幅连续13个月在0.4%以内，同比增幅收窄至3.17%。11月，100个城市中有40个城市的新建住宅价格环比下降，城市数量创下2016年2月以来的最高水平。根据
58 city和安吉最近发布的《2019年楼市总结》，2019年12月国家重点监控的67个城市网上新房均价为16578元/平方米，比上个月下降0.13%。二手房平均挂牌价格为15394元/平方米，比上个月下降0.10%。
中指研究所研发中心副主任陈文静预测，在2019年房地产投资10%的增长率下，2020年将有持续收窄的趋势，但整体收窄率将达到7%左右的中低速水平。
此外，新开工建设指标一方面受到2019年土地供应总量的影响，另一方面中长期库存(主要是指新开工建设后未售出的部分库存)也在积累，现已达到一定的高水平。另一方面，面对销售调整的预期和房地产开发企业的财务压力，预计2020年新建区域可能会有一定的调整压力。
趋势4:住宅企业回归一线和二线城市
2019年，全国土地市场持续降温。
来自国家布雷亚的数据
尽管土地市场在2019年第二季度略有升温，但自2019年第三季度以来，随着住房企业融资环境的收紧，企业资金压力逐渐显现，高价土地案件的比例继续下降，未售出土地案件的比例继续上升。2019年11月未售土地案件的比例为8.9%，仍低于2018年下半年未售土地案件的水平。土地市场的整体表现相对合理。
在土地供应层面，夏逸风向记者《12月国民安居指数报告》分析“商品房用地应根据具体供需情况进行调整。一些严重短缺、房价上涨压力大的热点城市应合理增加住宅用地供应，适当调整土地结构，增加住宅用地比例；对于面临清仓压力的三线、四线城市，采取措施减少住宅用地供应，最大限度地保持供需平衡。供应但未开发的房地产土地可以适当合理地调整，以建设经济适用住房。”
中指研究所预测，2020年土地市场将继续分化。一线城市保持稳定。受需求驱动，二线城市的供给可能会有强劲增长。特别是，户籍制度改革将使地方政府能够考虑更多适合当地存量情况和人口流动特点的供应计划，并增加这些城市的土地供应。除了一些重点城市之外，预计三线和四线城市的供应和营业额将会下降。
58安居克房地产研究所所长张博表示，由于需求的变化，住房企业将继续回归一线和二线城市。从目前二线城市的政策来看，对人才的吸引力远远大于三线、四线城市，三线、四线城市新增居住人口的增长也明显弱于二线城市，导致住宅企业逐步退出三线、四线城市。
趋势5:棚户区改造将刺激投资
2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设会议的另一项重要内容值得关注——，“将旧城改造纳入保障性住房项目，试点探索融资方式、大规模共建等九大制度机制。总结推广试点经验，进一步完善扶持政策，做好旧城区住宅区改造工作，”
《每日经济新闻》记者注意到，自2019年6月19日国务院常务会议根据中央经济工作会议和《每日经济新闻》部署加快旧城区住宅区改造以来，4200多万居民、建筑面积约40亿平方米的旧城区住宅区改造备受关注，总投资4万亿元。住房和建设部与国家发展和改革委员会、财政部联合发布《政府工作报告》，规定从2019年起旧住宅区改造将纳入城市保障性住房项目，并提供中央补贴资金。住房和建设部的这次会议延续了这一声明。
夏逸风表示，这将对房地产行业产生四大影响:第一，前期温室改革资金投入大，部分地区薪酬过高导致旧改革难度加大，过热的房地产市场得到改善；其次，它将振兴股票，提高现有房屋的价值。第三，它可能会延迟改进需求的释放。最后，物业管理行业有望迎来巨大的机遇。
"继续推进棚户区改造，预计这将推动2020年的投资."夏逸风指出，2017年5月，国务院常务会议决定实施2018-2020年棚户区改造三年计划，再改造1500万棚户区。2018年，全国共有626万个棚户区得到翻新，2019年棚户区数量几乎减半。截至2019年11月底，315万棚户区
